賃貸トラブルQandA

一般的には、貸主の強い立場を利用して借主に対し、貸主に有利になるような特約は無効とされています。しかし、家賃に関しては当事者が自由に定めることができるので、家賃の自動値上げの特約は有効であるとされています。例えば、貸主と借主の当事者間で、契約時の家賃を相場よりかなり安く設定し、2年ごとに10％ずつ家賃を値上げするといった場合です。
しかし、家賃の自動値上げがすべて有効であるとは限りません。値上げ金額が、時価相場と比較して著しく高額ないし高率な結果となり、借主にとって著しく不利益になる場合は、合理性に欠き、その特約は無効とされることもあります。

「隣がうるさい！」一見単純な一言ですが、騒音にまつわる問題はとても複雑＆多種多様です。あまり表面化していない問題ですが、共同住宅では遭遇する機会が多いのではないでしょうか？アパートやマンションを借りるときの第一条件として、「静かな環境」を掲げる人も少なくありません。騒音問題というものは、当人しかわからない苛立ち・不安があると思います。しかし、その一方で、共同住宅に音の問題はつきもので、他の部屋の『生活音』は聞こえてきて当たり前という意見もあります。
『生活音』には、「話し声」「喧嘩の声」「ドアの開け閉め」「歩く音」「テレビの音」「ステレオの音」などがあげられます。これらは「常識的な範囲」であれば『生活音』ですが、程度や頻度によって『生活音以上』となり、この「常識的な範囲」はまさに人それぞれで厄介なものです。共同住宅に住む場合、近隣に迷惑をかけずに生活していくことをお互いに心がけることが大原則ですが、それでも騒音の被害を受けてしまったら、どのように対処すればよいのでしょうか？主な対応例をあげておきますので参考にしてください。

入居時に付いていたエアコンや換気扇などが壊れた場合、誰が修理費を負担しなければならないのでしょうか？通常、こういった付帯設備は、賃貸契約書に特約が無い場合、大家さんが負担します。エアコンの故障は、その部屋に住むことはできても、エアコンがあることによる快適性が損なわれますので大家さんが修理を負担する義務を負うというわけです。

大家さんが借主の部屋に無断で合い鍵を使って入ることはできるのでしょうか？
答えは「NO」です。賃貸契約が存続中の場合は、借主には借りた部屋に対して占有使用の権利があり、この権利によって、たとえその部屋の所有者である大家さんでも無断に立ち入ることはできません。まして荷物を部屋の外へ移動する行為は論外です。この場合、無断で立ち入った大家さんに対しては、賃貸建物への立入禁止や占有妨害禁止、損害賠償を求めることができ、刑事上も住居侵入、窃盗等で告訴することが認められています。

お部屋を出ていくとき、よく入居時の状態に戻してからということで原状回復を大家さんや不動産会社から要求されます。いまひとつわからないのが借主はどこまでの範囲で原状回復義務があるかということですよね。最初に、原状回復義務は法律で定められているので、お部屋の借主は部屋を明渡すときには部屋を原状に回復しなければいけない義務があるということは忘れてはいけません。その原状回復費用は敷金や保証金から相殺されるのが一般的です。
それでは、この原状回復義務の範囲は、完全に入居時の状態に戻すと言うことなのでしょうか？不動産会社の担当者がそのような説明をしたときは間違いです。　お部屋を借りている間に通常の使用によって消耗するもの、古くなってしまうもの（損耗）に関しては、原状回復の範囲には含まれないのです。言いかえれば、借主は借りたものを保護する義務を無視して毀損した部分、借主の責めに帰する部分を現状に戻すという意味なのです。つまり借主が通常の住み方、使い方をしていても発生してしまう毀損の修繕費などは、原状回復義務に含まれず、借主の住み方、使い方によって発生したり、しなかったりする毀損などについて原状回復しなければならないということです。また、借主の負担となる毀損であっても明渡し時に入居時の現状よりグレードアップする部分は、仮に家主が元に戻す場合でも借主の負担にはなりません。
2004年10月1日より、東京都では特に「賃貸住宅紛争防止条例」として、東京都内における居住用の住宅の賃貸借にかかわる、紛争の防止に関する条例を施行しました。具体的には、新規の賃貸契約の際に、貸主・借主それぞれの費用負担区分の図解や、イラスト入りの物件状況確認書・チェックリストが宅建業者（不動産会社）より提示されるようになり、退去時の復旧と入居中の修繕についてのトラブルを抑えるように工夫がされています。

新規に部屋を貸す場合、大家さんは他の部屋の家賃に関係なく貸すときの市況に応じて家賃を決めます。つまり貸し手市場の場合は家賃は高めに、借り手市場の場合は安めになるということです。
それではこの家賃の決め方は適正家賃といえるのでしょうか？
結論からいうと、もともと家賃に適正家賃という考え方は無いといって過言ではありません。つまり賃貸契約とは最終的に貸主と借主との間で決められるものだからです。どんなに周辺相場より高い家賃でも借主が同意して契約してしまえばそれがその部屋の家賃ということになります。このような理由で同じ間取りでも家賃がばらばらになってしまうのですが、これは、法律上の違法でもないので仕方ないことと理解するしかありません。もっとも大家さんは法外な家賃で借手がいないといけないので、そんなに周辺相場からかけ離れた家賃を設定する事はありません。

駅や施設から物件までの所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」というもので定められており、不動産会社はそれに従わなければなりません。それによると、 徒歩時間については「道路距離80メートル＝1分」として計算する事になっていて、80メートル未満の端数が出たときは、切り上げて1分とします。 例えば道路距離が100メートルならば、徒歩所要時間は「2分」となります。
ですから「○○駅から徒歩10分」といった場合は、その駅と物件の距離が720メートルから800メートルの間にある、ということになるわけです。あくまでも地図上の道路距離が基準ですから、途中に交差点があって信号待ちするとか、登り坂があって時間がかかるというようなことは考慮されません。また、広い団地などはその敷地の最も近い地点を起点として良く、地下鉄駅などの場合は最も近い出口から計っても違反ではないため、実際の時間と広告表示に違いがあることもよくあるのです。
一方、車はというと、徒歩所要時間のように距離による算出基準はなく、「道路距離を明らかにして、走行に通常要する時間を表示する」ことになっています。また、「有料道路（橋を含む）を通行する場合は、その旨を明示する」ことも必要になります。ですから「○○駅から車で15分（5ｋｍ）」というように表示されることになるのです。車の場合は距離が併記されますので特に問題ありませんが、徒歩時間の場合は時間（○分）だけ表示すれば良いため、情報を見る際は、所要時間は目安程度にとらえ、実際に物件を決める前には自分自身で歩いてみるのがベストではないでしょうか。